משרדי הממשלה השונים חושפים מידע רב ערך באמצעות api. ישנם אתרים רבים העושים שימוש במידע זה, החל מאלו המציגים שערי מטבע, ועד אלו העוקבים אחרי עיסקות נדל"ן. אבל יש עוד הרבה מידע שלא נפתח, לכן, החלטתי לממש מערכת שפותחת מידע הנראה לי רלוונטי.

כרגע מערכת ההנגשה של ה- api הממשלתי כוללת:

מערכת לניהול השגות על רשיונות כריתה (נאמני העצים)

מערכת למציאת של פרוטקולים של וועדת בניה עירוניות ואיזורית

מידע על הרוגים בתאונות הדרכים

נכון להיום (19.7.2026) יש 104,244 עצים מיועדים לכריתה במדינת ישראל,

501 עצים ניצלו באמצעות פעילות ציבורית, רובה באמצעות מתנדבים במסגרת של נאמני העצים (האתר של נאמני העצים הוד השרון).

כל הנתונים מרוכזים במערכת יעלה. אלו הם הנתונים הגולמיים. על מנת להקל על הגשת התנגדויות, יצרתי אפליקציה המאפשרת לקבל עידכונים למייל בחתך לפי עיר. אם אתה נרשמים לקבל עידכונים, למשל, בהוד השרון, ישלח במייל עידכון כל פעם שיש שינוי ברשיונות הכריתה.

אך יותר מזה, המערכת גם מייצרת סטטיסטיקה, הן לפי עיר והן בחתך ארצי.

קישור לדוחות

כל יום מורד דו"ח ונשמר כאן

מפעל תע"ש הוא בשטח של עיר קטנה. במשך שנים, הזרים המפעל שפכים כימיים את האדמה בסביבתו. השפכים הצטברו במים התהום ובטיפול לא נכון עלולים להוות סכנה בריאותית לסביבה.

רשות המים ואונברסיטת בן גוריון חקרו את הנושא והפיקו דו"ח רב עמודים הסוקר את הזיהום ואת ההשלכות שלו. (חלק א', חלק ב')

המחקר מתמקד בעיקר בפרכלורט תוצר לווי של ייצור דלק טילים, חומרי נפץ שיוצרו ושטופלו במפעל תע"ש השרון. מכיוון שפרכלורט הוא חומר יציב מאוד, מסיס לחלוטין במים ואינו נספח בקלות לקרקע, הוא נע כמעט ללא הפרעה יחד עם זרימת המים הטבעית בתת-הקרקע.

המודל ההידרולוגי של פרופ' אילון אדר וצוותו מראה כי כיוון הזרימה הראשי של פלומת הזיהום הוא אמנם צפון-מערבה (לכיוון הרצליה) אך קיימת שלוחה מזרחית/צפון-מזרחית של הפלומה.

הזיהום הגיעה ישירות לתת-הקרקע באזור שבין שכונת גני צבי, בית העלמין של הוד השרון, ופאתי נווה הדר. בשל החדירה הזו, רשות המים נאלצה לאורך השנים לפסול ולסגור קידוחי הפקה פעילים של עיריית הוד השרון (כמו קידוחי "הוד השרון 4" ו"הוד השרון 7") לאחר שהתגלו בהם חריגות של פרכלורט וממיסים תעשייתיים נדיפים (TCE).

המחקר של בן-גוריון מנתח את אקוויפר החוף באזור זה, המחולק למספר תתי-שכבות (סאב-אקוויפרים):

• התווך הלא-רווי (הקרקע היבשה): באזור נווה הדר ודרום-מערב העיר, הזיהום אינו נמצא על פני השטח או בחצרות הבתים. מקורות הזיהום הראשיים נשארו בתוך תחומי מתחם תע"ש (שם הקרקע עצמה ספוגה).
• מי התהום (עומק של עשרות מטרים): הזיהום מי התהום בעומק תת-קרקעי משמעותי. הדו"ח מצביע על כך שהפרכלורט חדר גם לשכבות העמוקות יותר של האקוויפר באזור הוד השרון, מה שהופך את שיקום המים למורכב ומחייב שאיבה וטיפול ייעודי (כמו מתקני סינון פחם פעיל או מחליפי יונים) לפני שניתן יהיה להחזיר את הקידוחים לשימוש.

בטיחות מי השתייה: מי השתייה שמגיעים לברזים בנווה הדר בטוחים לחלוטין. מאז גילוי הפלומה במחקרים אלו, רשות המים ומשרד הבריאות מנתקים מיד כל קידוח שמתקרב לסף זיהום, ואספקת המים לעיר מתבססת על קידוחים מזרחיים ונקיים יותר ועל מערכת המוביל הארצי (מים מותפלים).

• תוכניות בנייה ופיתוח: הדו"ח מהווה את הבסיס המדעי לדרישות המחמירות של המשרד להגנת הסביבה לגבי בנייה עתידית סביב פאתי השכונה ומערבה ממנה. כל פיתוח של שטחים פתוחים באזור זה דורש סקרי גז קרקע ודיגום מים קפדניים כדי לוודא שאין הצטברות של ממיסים אורגניים נדיפים.

החשש מפני פיצוץ במהלך קידוחים וסקרי קרקע הוא אחת הסיבות המרכזיות לכך שחלקים נרחבים במתחם תע"ש לא נחקרו במלואם במשך שנים. הנושא הזה נדון בהרחבה בנספחי הבטיחות של דוחות רשות המים והחברה לשירותי איכות הסביבה.

הבעיה אינה נעוצה בפלומת הזיהום המדוללת שזורמת במי התהום מתחת לנווה הדר, אלא במקורות הזיהום ("אזורי המקור") שבתוך תחומי מתחם תע"ש עצמו, ובדרכי הגישה אליהם.

במהלך עשרות שנות פעילות של ייצור צבאי, הוזרמו ונשפכו אל תת-הקרקע לא רק חומרים ממיסים או פרכלורט, אלא גם שאריות של חומרי נפץ הודפים (כמו TNT, RDX ו-HMX) וחומרי נפץ ראשוניים רגישים ביותר.

• התגבשות בקרקע: לאורך השנים, חומרים אלו חילחלו ל=תווך הלא-רווי (השכבה היבשה של הקרקע) והתגבשו בריכוזים גבוהים בנקודות שונות (בורות ספיגה, תעלות ניקוז ישנות ושטחי ניסויים).
• רגישות לחיכוך וחום: חלק מהתרכובות הללו הפכו עם הזמן ליציבות פחות ורגישות מאוד למאמץ מכני. הציוד המשמש לסקרי קרקע – מקדחי בורות (Auger), צינורות דיגום ננעצים (Direct Push) או ציוד להחדרת חיישני גז קרקע – מייצר חיכוך, חום ולחץ עצום בתוך הקרקע. נגיעה של מקדח בריכוז חומר נפץ פעיל כזה עלולה לעורר פיצוץ תת-קרקעי.

לפי הנחיות המשרד להגנת הסביבה ורשות המים, לא ניתן לאשר תוכניות שיקום או בנייה ללא "סקר קרקע מלא" (הכולל קידוחים פיזיים ולקיחת גלילי אדמה למעבדה). נוצר פלונטר, חסר מידע מדויק על עומק ופריסת הזיהום באזורים החשודים, כי אסור לקדוח שם מטעמי בטיחות.

הזוועה לא נגמרת שם, כי לצד חומרי הנפץ, הדו"ח מפרט פריסה נרחבת של ממיסים אורגניים נדיפים. אלו חומרים ששימשו לשטיפת מנועים, ניקוי מתכות ודילול צבעים במפעלי תע"ש. מדובר בחומרים מסרטנים ודאיים בבני אדם, הפוגעים במערכת העצבים ובכליות. בניגוד לפרכלורט שרק נע עם המים, החומרים הללו נוטים להתאדות. באזורים שבהם הפלומה קרובה לפני השטח (ולא בעומק כמו בהוד השרון), ישנה סכנה של "גז קרקע" – החומרים הללו מחלחלים כלפי מעלה דרך יסודות של מבנים, מרתפים וחניונים, ועלולים להישאף על ידי דיירים. בעיקר טריכלורואתילן (TCE) ופרכלורואתילן (PCE).

אחד הפרקים המדאיגים במודל הנומרי של בן-גוריון עוסק בחומרים המוגדרים כ-DNAPL (נוזלים צפופים שאינם ממיסים במים). כששופכים כמות עצומה של ממיסים כמו TCE לקרקע, הם לא נמהלים במים. הם כבדים מהמים, ולכן הם שוקעים דרך מי התהום כלפי מטה, עד שהם נתקלים בשכבת חרסית אטומה בקרקעית האקוויפר. הדו"ח מצביע על כך שבתחתית האקוויפר נוצרו "מאגרי קרקעית" של ממיסים טהורים. המאגרים האלו מתפקדים כמו סוכריית מציצה ענקית: הם ישבו שם עשרות שנים, וימשיכו להמיס חומר מסרטן לתוך מי התהום שעוברים מעליהם בקצב איטי במשך דורות, מה שהופך את שיקום המים לכמעט בלתי אפשרי בטכנולוגיות סטנדרטיות.

הדו"ח משרטט את ממדי הפלומה, ומתברר שמדובר באחד מאסונות זיהום המים הגדולים והנרחבים ביותר בתולדות המדינה, אם לא הגדול שבהם. פלומת הפרכלורט שנחקרה נפרסת על פני שטח של קילומטרים רבועים רבים. היא חרגה מזמן מגבולות רמת השרון והגיעה לעומק השטח הציבורי והפרטי של הרצליה והוד השרון. המודל הראה כיצד שאיבות המים ההיסטוריות בקידוחי הוד השרון והרצליה שינו את משטר הזרימה הטבעי של האקוויפר – הן פשוט "שאבו" ומשכו את הזיהום אליהן מהר יותר לאורך השנים, כמו מגנט הידרולוגי.

פרק נוסף בדו"ח האנליטי עוסק במתכות שהיו חלק מתהליכי הציפוי, הציאן וההלחמה של התעשייה הצבאית. כרום שש-ערכי, קדמיום, ועופרת: מתכות רעילות ביותר למערכת העצבים והדם. הכרום השש-ערכי (החומר המפורסם מהסרט "ארין ברוקוביץ'") נייד יחסית במים ונתגלה בריכוזים גבוהים באזורי המקור, כשהוא נע אט אט בעקבות הפרכלורט.

השורה התחתונה של הדו"ח: המסמך מבהיר באופן מדעי שהקרקע ותת-הקרקע במרחב הזה איבדו את "היכולת הטבעית" שלהן לריפוי עצמי (Natural Attenuation). החומרים שם יציבים כל כך, והריכוזים באזורי המקור גבוהים כל כך, שחלקים נרחבים מאקוויפר החוף באזור השרון המערבי פשוט הוגדרו כ"אבודים" למשך עשורים קדימה, אלא אם יושקעו מיליארדי שקלים בפרויקטים אגרסיביים של שאיבה, סינון והחדרה מחדש.

הירקון הוא אחד מפינות החמד המקסימות באיזור המרכז. נחל אמיתי שבחלקו זורמים מים נקיים ובעל מערכת אקולוגיות מיוחדת ומקסימה. המקום מושך מטיילים רבים, הן ברגל והן באופניים.

מעל לירקון עוברים מספר גשרים, חלקם מימי הטורקים. גשרים אלו חיונים על מנת שניתן יהיה להנות משפעת הטבע. אחד הגשרים הללו, עובר בתחומי העיר הוד השרון, והוא גשר חשוב כי יש מעט אפשרויות אחרות לחצות באיזור, והוא גם חלק מחוצה ישראל.

מה עשו בעיריית הוד השרון? חסמו את הגשר והניחו מספר אבנים גדולות שיאפשרו לכאורה חציה. אבל מה? לא מדובר על קהל של עיזות פזיזות, אלא על רוכבי אופניים, חלקם מבוגרים, חלקם צעירים, חלקם עם אופניים חשמליים שממש קשה להניף ולדלג עימן מסלע לסלע כמו תיש קפצן.
כך נראה הגשר לפני שעירית הוד השרון החליטה לחסום אותם.

רוצים לעזור? לאפשר לנו להמשך להנות מרכיבה ומטיול באיזור המקסים הזה?

חיתמו על העצומה

מירב שניר התקבלה להיות מהנדסת העיר הוד השרון בשנת 2022. מאז, לטעמי, המצב ההנדסי של העיר לא שופר. אני לא אוהב את הפרויקטים שבוצעו לאחרונה כפי שפירטתי בסרטונים. אלו הדברים הנוכחיים כשהיא דיברה כמועמדת ברשימה באבן יהודה:

• המרחב הציבורי באבן יהודה מוזנח • בניין בזק היה פוטנציאל מדהים להתחדשות של מרכז עסקי חדש – ובמקום זה קיבלנו זילות של המרחב הציבורי • הכל מאולתר ולא מנוהל. מדרכות לא נגישות. אין הפרדה בין חניה  להולכי רגל.  פתרונות פינוי אשפה לא יעילים. השחתת מבנים שנועדו לשימור. שילוט צעקני. פשוט הזניחו • יש מה לעשות. קוראים לזה "לנהל!". לקבוע מדיניות! מדיניות רישוי עסקים, שילוט, חניה, פריקה וטעינה • הררי יצר בכוונה ערפל ואי ודאות סביב תכניות הפיתוח של אבן יהודה • המדינה הגדירה נהלים לשיפור השקיפות אבל אצלנו אין שקיפות. תכניות שכבר עברו דיון לא ניתנות לאיתור • אף אחד, פרט לאנשי מקצוע ובעלי אינטרסים, לא באמת יודע מה המצב התכנוני של היישוב • היום כבר ידוע שאבן יהודה תהפוך לעיר, על בסיס תכניות שאושרו בתקופת הררי • עכשיו השאלה היא לא "מה", אלא "איך". מי יכוון את זה? המדינה שרוצה לבנות בצורה אגרסיבית? יזמים וקבלנים שמנסים למקסם רווחים? הררי שבורח מאחריות ולא מפקיד את תכנית המתאר? • אנחנו נעביר את השליטה בתכנון לידיים של המועצה • נוביל מדיניות ברורה, נקדם תהליכים, נבצע ונבטיח שאגף ההנדסה ישמור על האינטרסים של הציבור… דברים שלא קיימים היום במועצה • מתן כצמן הוא היחיד שיכול להבטיח שאנחנו נשלוט בתכניות הפיתוח העתידיות ושהן לא יפגמו בראש ובראשונה באיכות חייהם של תושבי אבן יהודה. (מתוך האתר של מתן קצמן)

זה אכן ראיון מעניין ומומלץ לקריאה לכל מי שקצת מתעניין במה אפשר לעשות בסביבה עירונית. מירב שניר פורסת את משנתה האדריכלית תוך פירוט הישגיה המקצועיים.

אני מקווה שהיא תקבל בהוד השרון את המרחב לפתח ולהתפתח כי על פניו נראה שהעיר מתדרדרת לה לכיוון קצת אחר.

מר קצמן משמש כיום כראש מועצת אבן יהודה.

העייריה, כמו גוף כל גוף שלטוני אחר נמצאת תחת פיקוח על מנת לוודא שהיא עומדת בדרישות החוק. התקציב של עיריית הוד השרון הוא מילארד ש"ח לערך, זהו כוח כלכלי אדיר, הנמצא בידיהם של מעט אנשים, ואילו מערכות הבקרה עליהם הינן לדעתי די חלשות.

למשל, הדוחות הכספיים של העיריות. למרות שהם מפורסמות ונמצאות תחת פיקוח של רואה חשבון, מאוד מסובך להבין בהן. כי כללי המנהל החשבונאי בנוגע לעיריות שונים מאשר במגזר העיסקי. זו היא בעיני רעה חולה העומדת בבסיס הבעיות הנוגעות לשלטון המקומי. כאילו שהכסף שהאזרחים משלמים לארנונה שונה מהכסף שהם משקיעים בו בבורסה, והיחס אליו אחר לגמרי.

לדוגמא, לעירייה יש מספר תקציבים, שבעקרון אמורים להיות מופרדים אחד מהשני. זאת נעשה על מנת שכספים שיועדו למטרה מסויימת, למשל, סלילת כבישים בשכונה חדשה, ישמרו ואכן ישמשו למטרה זו. ועדיין, ניתן ללוות מתקציב לתקציב, ולא לציין זאת כהלוואה, אלא כמלווה או מילת קסם אחר. שבעיקרה, מאפשר לעירייה ללוות מכיס אחד ולהעביר לשני. ברור שעירייה הנאלצת לנקוט בצעד כזה, בפרט אם מדובר על סכום משמעותי של כמה עשרות מליוני שקלים, היא עייריה בבעיה. כי זה צעד קיצוני, המשעבד את נכסי התושבים, את הכסף שהתושבים שילמו למטרה מסויימת (שיהיה להם כביש בשכונה) למטרה אחרת, כמו למשל לשלם חובות לספקים. למעשה, העירייה מייצרת כאן כסף מעין, בכל הנוגע לדוחות הכספיים שלה. והופה, קסם, הם מאוזנים, גדולים ויפיפיים.

אבל יש גם שאלות פחות גורליות מאשר כמה עשרות מליוני שקלים, למשל, לתת תשובות לשאלות שחברי מועצה שואלים בהתאם לסעיף 140א' בפקודות העיריות. סעיף זה הוא למעשה אחד הכלים היחידים שבהם האופוזיציה יכולה להשתמש, כי לחברי מועצה בפועל אין שום משאבים, שום תקציב, שום סמכויות. אפילו לדבר עם עובדי העירייה נאסר עליהם על ידי היועץ המשפטי לעירייה.

והנה, הגיעו לידי תכתובות בהן על פניו, העירייה והעובדים בה לא עומדים בדרישות החוק לשקיפות. אלו הם נושאים די ברורים, נשאלת שאלה וצריך לקבל תשובה. לא שאלות מסובכות מדי, שאלות שהמידע נמצא כבר ברשות העירייה, כמו למשל, סידור העבודה לסיורי הביטחון בעיר.

מאחר שהעירייה לא עומדת לכאורה במחויבתה החוקית לספק את המידע, פונים חברי האופויזציה בהתאם לחוק, לממונה של המחוז במשרד הפנים, הגב' קארין לוי וליועץ המשפטי של העירייה, עו"ד רונן ויניק.

זה די עצוב לקרוא את ההתכתבויות של חברי המועצה. נראה, שחלק ניכר מזמנם מוקדש לעקוב אחרי הבקשות שהם מבקשים על מנת לבצע את תפקידם, ולבקש שוב ושוב ושוב. מתעוררת בי לעיתים התחושה שאין מדובר על מדינת חוק,

הרבה מהומה מורגשת בתקשורת לנוכח המאבקים בין היועצת המשפטית לבין ראש הממשלה, מאבקים שנועדו להבטיח שהממשלה תעמוד בדרישות החוק, ואילו ברמה המקומית, נראה שעל פניו, הפקידות אינה מייחסת חלילה לנושא זה חשיבות יתרה.

ואולי הבעיה העיקרית היא בהגדרות התפקיד של הממונה על המחוז במשרד הפנים. כי היא לא רק מפקחת על עבודת הראשויות, היא גם מייעצת להם, ויש לה, על פניו, איזו שהיא אחריות מנהלתית על מעשיהן. אז כאשר מגיע חבר אופויזציה שקדן ומתחיל לנבור, הוא עלול למצוא חלילה אי סדרים שהיא, על פניו ולכאורה, היתה יכולה אולי לצמצם.

גם ליועץ המשפטי של העירייה , עו"ד רונן ויניק, יכולה להיות אחריות לכאורה על דברים. הרי הוא אישר, בהתאם לחוק ולדין ולמקובל התנהלויות שעלולות אולי אף להתפרש כפוגעות לעיתים במנהל התקין. כמו זו שעיריית הוד השרון לא שילטה את פרויקטי הבניה שלה. הרי כמו בתאונות רבות, גם בעיות באירגונים לאו נובעות רק מגורם אחד, אלא שרשרת של נסיבות, שטיפול ראוי בכל אחת מהן בזמן היה עלול למנוע לכאורה את הבעיה.

ברעננה החליטו לציין את יום הזכרון האלנרטיבי. משמעו, יום זכרון לחללים, גם מהצד השני. אכן נורא שיש אנשים בישראל שלא חושבים כמו כולם, וחלילה וחס רוצים גם לציין את הקורבנות מהצד השני.

לליכוד ברעננה יש מסורת מפוארת, עוזי כהן ז"ל, שזכה גם לחיקוי בארץ נהדרת "אתה חמוד אתה" הוביל את התנועה והתמקד בעיקר בשיפור חזות פני העיר. רבים נותנים לו את הקרידט על הדימוי היוקרתי של העיר. נראה, שהסניף המעודכן מתמקד יותר בחבטות בשוטרים.

ארנון אברמוב, יבדל"א, לא בהכרח השאיר חותם משמעותי על העיר, אלא בעיקר היה חבר בקואליציה הליברלית של הוד השרון. גם כאשר היא פירגנה לתושבי העיר באוטבוסים בשבת לתל-אביב בתחנה הצמודה לבית הכנסת הגדול בעיר.

אז מה חושב יו"ר הליכוד בהוד השרון על אירוע בו חבטו גם בשוטרים?

אבל כאשר מדובר על מפגינים מהשמאל, המנגינה קצת אחרת.

כבר שנים רבות שהשמאל מפגין, גם בהוד השרון. זה לא מנע ממר אברמוב להיות חבר בקואליציה של כוכב המחאה אמיר כוכבי. מעניין אם הוא ימנע בעתיד מלחבור לכוחות ליברלים, או שהכעס שלו בעיקר טוב לפייסבוק.

כנראה שלחבוט בזקנים וזקנות ולהסיר לדתיים את הכיפה זו הדרך החדשה של הליכוד! כבוד, לבן גביר וכהנא שהפכו את הליכוד לסניף שלהם.

מתחם בני ברית נמצא ברחוב בני ברית בהוד השרון. זו מתחם ששימש למלאכה זעירה וחלק מהמבנים משמשים כיום למסחר.

כמה עובדות על הפרויקט:

השטח המדובר שייך לעיריית הוד השרון, בעלי נכסים. ירון ואיילת שמש הם היזמים של הפרויקט.

ירון ואיילת שמש הם מהתומכים הגדולים של ראש העיר אמיר כוכבי. איילת שמש היתה פעילה בקמפיין שלו.

איילת שמש עובדת בלשכת ראש העיר כעוזרת אישית בשכר במדרג גבוה.

אמיר כוכבי חתום על הסכם ניגוד עניניים לגבי המתחם, משום שאשתו שוכרת מקום המשמש כפאב מאיילת שמש.

סגנית ראש העיר, הגב' יעל עבוד ברזילי חתומה על הסכם ניגוד עניניים בשל קשרי החברות שלה עם הגב' שמש.

לכן, את דבר ההגנה על התנהלות הפרויקט כתב סגן ראש העיר רן יקיר ובכך הוא מעניק לנו שיעור מופלא בקריאה ביקורתית: (לא צריך להתעמק, אסביר אחרי זה).

מתחם בני ברית הוא פצע אורבני פתוח במרכז העיר כשבעלי הנכסים במתחם מנסים לקדם בו תכנית התחדשות כבר מעל 20 שנים.
בשנת 2015 אושרה לבסוף תכנית בוועדה המחוזית, ביוזמת עיריית הוד השרון. התכנית קובעת שמתחם המלאכה ייהרס ובמקומו יוקמו 140 יחידות דיור בשני בניינים בני 17 קומות.
בנוסף קובעת התכנית שגני הילדים ואולם בני ברית, הנמצאים במתחם, ייבנו מחדש ע״י יזם התכנית, וכן מקצה זכויות בנייה לבניין ציבורי עירוני בן שתי קומות וחניון ציבורי עילי.
התכנית שאושרה ב 2015 היא תכנית מתארית, ז״א שלא ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה ונדרשת הכנת תכנית מפורטת לשם כך.
בשנת 2017 הוגשה לראשונה תכנית מפורטת למתחם. התכנית לא מוסיפה זכויות בנייה (שטחי דירות ויחידות דיור) לדיור הפרטי, אך משנה את פריסת הדירות ומגביהה את הבניינים ב3 קומות על חשבון השטח הקרקעי שלהם.
כמו כן יוצרת התכנית המפורטת שיפורים תכנוניים המגדילים בצורה משמעותית את זכויות הבנייה הציבורית, כך שהבניין הציבורי יהיה בן 5 קומות במקום 2 וייבנה לו חניון תת קרקעי גדול.
העירייה מחזיקה ב 58% מהשטחים בתכנית, אך כל השטחים שלה הם שטחים בייעוד ציבורי, ולכן היא אינה זכאית לנכסים סחירים במצב היוצא, למעט שטחי מסחר שניתן לבנות בבניין הציבורי.
במהלך הקדנציה הקודמת קודמה הפקדה של התכנית ונחתם הסכם עקרונות בין היזם לעירייה על יישום המטלות של היזם.
כשמליאת הוועדה המקומית, לאחר שהמליצה על קידום התכנית מספר פעמים, עצרה את ההפקדה בשנת 2023, הוגש ערר לוועדת הערר המחוזית. הערר התקבל ובהחלטת ועדת הערר הובעה ביקורת על ההחלטה של הוועדה המקומית תוך טענה ששינתה את עמדתה ללא שינוי בנסיבות. כמו כן התייחסה ועדת הערר לחלוקת הזכויות בין היזם, בעלי הנכסים והעירייה וקבעה שאין הצדקה לבחינה מחודשת שלהן.
בהתאם להחלטת ועדת הערר הפקדנו את התכנית להתנגדויות בספטמבר 2024, ולאחר ארבעה חודשים הוגשו לה שתי התנגדויות בלבד של תושבים, התנגדות של ארגון בני ברית על רקע שמאי והתנגדויות טכניות של היזם ומהנדסת העיר (התנגדויות טכניות של יזם ומהנדסת עיר מקובלות בתכניות כאלה, שכן לעיתים עובר זמן רב בין הכנת התכנית להפקדתה ויש צורך או רצון בתיקונים).
בחודשים האחרונים, כמו גם לפני הפקדת התכנית, התקיים מסע של הכפשות בנושא התכנית, מסע שכלל האשמות בשחיתות ודברי הבל על אפשרויות דמיוניות שכאילו עומדות בפני העירייה ומתעלמות מהעובדות של התכנית המאושרת והחלטת ועדת הערר שקבעו את מרחב האפשרויות החוקיות. כמו כן מתעלמים המכפישים מכך שהפרמטרים המרכזיים בתכנית המאושרת והחדשה נקבעו עוד בתקופה שראש העירייה הנוכחי היה חבר מועצה מן השורה ואפילו לא התמודד לתפקיד.
ביום ראשון 6.4 התכנסה הוועדה המקומית בראשותי כדי לדון בהתנגדויות שהוגשו, לתת להם מענה, ולתת תוקף (אישור סופי) לתכנית כתלות במענה להתנגדויות.
בדיון הזה, כמו בדיונים הקודמים בתכנית, לא השתתפו ראש העירייה וסגניתו, מכיוון שהצהרות ניגוד העניינים שלהם כוללות את מתחם בני ברית. בעבר ניהלו את הישיבות בנושא סגני ראש העירייה האחרים, מאיר חלוואני וכנרת אלישע כהן, והפעם ניהלתי אני את הדיון, בתפקידי כמ״מ יו״ר הוועדה לתכנון ובנייה.
לצערי, לאחר דיון של כ 6 שעות בתכנית (השעתיים הראשונות הוקדשו לתכנית אחרת), היה בוועדה רוב קטן למתנגדי התכנית וכך החליטה הוועדה לא לתת תוקף לתכנית בני ברית.
בהינתן העובדה שהוגשו התנגדויות מעטות, ההחלטה הזו היתה בניגוד לעמדת הצוות המקצועי ובניגוד לעמדתי כיו״ר הוועדה.
חברי הוועדה מהאופוזיציה שרצו בעצירת התכנית, ניסו לייצר מצג שווא של הצעת פשרה שמבקשת בעצם לדחות את ההחלטה עבור חוו״ד כלכלית, וכך חשבו ליהנות מכל העולמות – גם למנוע אישור של תכנית שעברה את כל השלבים החוקיים ושכמעט לא הוגשו לה התנגדויות, וגם לא להצטייר ציבורית כמי שעושים את זה.
לטעמי, דחייה כזו לא היתה גורמת לשינוי הסכם העקרונות בין היזם לעירייה ולא היתה משנה את חלוקת הזכויות, שמעוגנת בתכנית מ 2015 (במעמד של חוק), אך היתה חושפת את הוועדה המקומית לתביעות ומחלישה את מעמדה.
מה הלאה? אין לדעת.
החודשים הבאים יקבעו אם מתחם בני ברית יקבל את השינוי שהעיר ראויה לו, או שהפוליטיקה הקטנה ניצחה.

זו היא דוגמא ומופת לשיטת השקשוקה. לוקחים הרבה רכיבים, חלקם קשורים, חלקם לא קשורים, עוטפים את זה יפה עבור קהל היעד כך שאף אחד לא יבין בעצם מה הנקודה העיקרית. מעלים הרבה נושאים המצריכים ידע רחב ורב כדי לשפוט אותם. זו למעשה מדרגה אומנותית של להסתיר לעין כל. ז"א, להציג משהו באופן כזה שלא יבחינו בו. היכן לדעתם נמצא המידע הקריטי להבנת הפרויקט?

די פשוט, למעשה. אם אתה רוצה להוריד מחשיבות של מידע, שים אותו בדיוק באמצע. אנשים מנסים להבין את ההתחלה, יזכרו אולי את הסוף, אבל את האמצע, מי זוכר?

העירייה מחזיקה ב 58% מהשטחים בתכנית, אך כל השטחים שלה הם שטחים בייעוד ציבורי, ולכן היא אינה זכאית לנכסים סחירים במצב היוצא, למעט שטחי מסחר שניתן לבנות בבניין הציבורי.

זה העיקר. הטענה היא שהעירייה אינה זכאית לדבר משום שהשטחים שהיא מחזיקה הם ציבוריים. כאילו שטחים ציבוריים אינם יכולים לשנות ייעוד. הם יכולים, זה לוקח זמן, זה מצריך השקעה, אבל אולי אם סגן ראש העיר היה עוסק יותר בעניניי ארציים במקום בהכנת שקשוקות, היה מתפנה גם לזה.

אבל גם אם העירייה לא הצליחה להפיק מהנכסים שלה, האם זה אומר שאין היא זכאית לשום תמורה עבור חלק כה נכבד בפרויקט. שאלתי את הצ'אט (deepthink). לדוגמאות לפרויקטים בין עיריות לבין יזמים. ומסתבר, שכאשר יש פרויקט כזה, העירייה מקבלת תמורה הרבה יותר גבוהה עבור היזם. ז"א, עיריית הוד השרון, על פניו, נותנת מתנה של עשרות מליונים לאדם ש עזר לראש העיר להיבחר.

נושא קריטי נוסף הוא הדרכים. הדרכים במתחם שייכות לעיריית הוד השרון. הפיכת השטחים הללו לבניה, כן מחייבת פיצוי הולם.

מי שמעוניין יותר להעמיק, הנה התשובות שקיבלתי בנושא.





אלו המסקנות של הצ'אט אחרי שהזנתי את דבריו של סגן ראש העיר רן יקיר:

בעוד שבפרויקטים דומים בערים גדולות העיריות דורשות (ומקבלות) תמורה משמעותית יותר – **בהוד השרון התמורה מוגבלת לשדרוג תשתיות קיימות**, ללא זכויות בנייה סחירות או הכנסות ישירות.  

– **סיבה מרכזית**: חוסר ניסיון של העירייה במשא ומתן מורכב עם יזמים.  

– **השלכה**: העירייה מפספסת הזדמנות למימון פרויקטים עתידיים (כמו בתי ספר או תשתיות תחבורה).  

**האם זה חריג?**  

כן, בהשוואה לערים עם מדיניות אגרסיבית יותר. עם זאת, בעיריות קטנות אחרות (למשל מודיעין או רעננה) יש לא מעט מקרים דומים שבהם היזם יצא מורווח.

השוואה בין פרויקט בני ברית לפרויקטים מקבילים

עיריית הוד השרון קיבלה תמורה נמוכה יחסית בפרויקט בני ברית בהשוואה לפרויקטים דומים בארץ.

להלן השוואה של התמורות שקיבלה עיריית הוד השרון בפרויקט בני ברית לעומת פרויקטים דומים בערים אחרות:

פרמטר	מתחם בני ברית (הוד השרון)	פרויקטים דומים (ת"א, ירושלים, כפר סבא)	הערה
שטחים ציבוריים	גני ילדים, אולם משופץ, בניין עירוני (5 קומות), חניון תת-קרקעי	גני ילדים, מרכזי תרבות, פארקים, מתקני ספורט, ספריות	בערים גדולות דורשים שטחים ציבוריים נרחבים יותר.
זכויות בנייה לעירייה	0 יחידות דיור (רק שטחים ציבוריים)	15%-30% מהדירות לדיור ציבורי/בר-השגה (בת"א וירושלים)	בעיריות חזקות דורשים הקצאה לדירות סחירות.
הכנסות עתידיות	ארנונה ממסחר (מוגבל) + חניון	ארנונה + אחוזים ממכירות דירות/מסחר (בחלק מהמקרים)	בפרויקט סומייל בת"א, העירייה קיבלה 20% מההכנסות המסחריות.
תשתיות	שדרוג המתקנים הקיימים	תשתיות חדשות (כבישים, תחנות אוטובוס, מרחבים ירוקים)	בהוד השרון לא דורשים הרחבה תשתיתית משמעותית.
מנגנון פיצוי	ללא תמורה כספית ישירה	תשלומי היטלים מוגדלים (למשל: 50 מיליון ש"ח בכפר סבא)	בעיריות עם מודעות תכנונית גבוהה יותר דורשים פיצוי כספי.

מדוע התמורה בבני ברית נמוכה יותר?

להלן מספר גורמים אפשריים לתמורה הנמוכה יחסית שקיבלה עיריית הוד השרון בפרויקט בני ברית:

• חולשה במשא ומתן:
  עיריות גדולות כמו תל אביב וירושלים מחזיקות בצוותים מקצועיים ומנוסים יותר במשא ומתן עם יזמים, לעומת עיריית הוד השרון, אשר ייתכן כי הייתה פחות אגרסיבית בדרישותיה. בנוסף, הדיווחים מצביעים על כך שההסכם בבני ברית נחתם בשנת 2015, אז העירייה הייתה בעמדה פחות חזקה.
• אילוצים תכנוניים:
  השטח הציבורי הקיים במתחם בני ברית מיועד לשימוש ציבורי בלבד, מה שהקשה על העירייה לדרוש הקצאת דירות או תמורה כספית. לעומת זאת, בפרויקטים אחרים, כמו סומייל, העירייה החזיקה בקרקע בייעוד מסחרי/מגורים, מה שאפשר לה לקבל אחוזים מהמכירות.
• העדר מדיניות עירונית ברורה:
  בערים כמו תל אביב יש נהלים ברורים ומחייבים לתמורה לרשות בפרויקטים מעורבים (למשל: 15% דיור בר-השגה). בהוד השרון לא הייתה קיימת מדיניות דומה, מה שהוביל להסכם פחות משתלם לעירייה.
• הקשר הפוליטי:
  דיווחים על לחצים פוליטיים מבני ברית והיעדר ניהול מסודר של המשא ומתן עשויים להסביר את היתרונות המועטים לעירייה בפרויקט.

דוגמאות לפרויקטים עם תמורה גבוהה יותר לעירייה

בפרויקטים דומים בערים אחרות, העיריות דרשו וקיבלו תמורה משמעותית יותר:

• מתחם סומייל (ת"א): העירייה קיבלה 20% מההכנסות המסחריות + 15 דירות לדיור ציבורי, והיזם בנה גני ילדים ומרכז קהילתי במימונו.
• קריית הלאום (ירושלים): העירייה קיבלה 30% מהקרקע לצורכי ציבור + תשלומי היטלים של 80 מיליון ש"ח.
• התחנה המרכזית (ת"א): היזם העביר לעירייה 5% מכלל הדירות לדיור בר-השגה.

סיכום

התמורה שקיבלה עיריית הוד השרון בפרויקט בני ברית מוגבלת לשדרוג תשתיות קיימות, ללא זכויות בנייה סחירות או הכנסות ישירות. זאת, בעוד שבפרויקטים דומים בערים גדולות העיריות דורשות ומקבלות תמורה משמעותית יותר. הסיבה המרכזית לתמורה הנמוכה היא חוסר ניסיון של העירייה במשא ומתן מורכב עם יזמים. כתוצאה מהתמורה הנמוכה, העירייה מפספסת הזדמנות למימון פרויקטים עתידיים, כגון בתי ספר או תשתיות תחבורה.

בסיס הטענות

מקרה שבו מתחם הכולל שטחי עירייה (בעיקר דרכים) עומד לעבור תהליך של שדרוג ובנייה מחדש (כגון פרויקט פינוי-בינוי, איחוד וחלוקה או תוכנית מפורטת חדשה), יש כמה היבטים שצריך לבדוק כדי להבין מהו הפיצוי המגיע לעירייה על הדרכים:

1. זכויות העירייה בשטח הדרכים

• לרוב, דרכים הן מקרקעי ציבור אשר נרשמו כדרך לטובת הרשות המקומית (עירייה).
• כאשר מכינים תוכנית חדשה הכוללת איחוד וחלוקה (למשל לפי סעיף 121 לחוק התכנון והבנייה), ניתן להכניס את הדרכים כ"חלקות מקור" בחלוקה, ובהתאם לכך העירייה תהיה זכאית לקבל קרקע מתוך המתחם החדש – לאו דווקא בצורת דרך.

2. מנגנון הפיצוי – איחוד וחלוקה

• אם נעשה תהליך של איחוד וחלוקה מחדש, שטחי הדרכים (שהם חלק מהמקרקעין הציבוריים) נחשבים ל"תרומת קרקע" שמכניסים לעוגת הקרקע.
• בתמורה, העירייה יכולה לקבל קרקע חלופית (למשל, שטחים למבני ציבור, מסחר, חניונים וכו').
• כלומר, הפיצוי אינו כספי אלא תכנוני/קנייני – העירייה מקבלת מגרשים עם זכויות בנייה.

3. שיקול דעת הוועדה המקומית

• העירייה והוועדה המקומית שותפות להכנת התוכנית, ולכן יש להן שליטה בתכנון – ויכולת להבטיח את הפיצוי הרצוי (כמו ייעוד שטחים לעירייה).

4. הסכם עם היזמים

• לעיתים נעשה הסכם בין העירייה ליזמים, בו מוסדר מראש כיצד יפוצו שטחי הדרכים או הקרקע הציבורית, ואילו זכויות העירייה תקבל.
• הסכמים כאלה כוללים לעיתים גם תשלום כספי, או שותפות של העירייה בפרויקט.

5. תקדימים משפטיים

קיימות פסיקות שהכירו בזכות של עירייה לקבל פיצוי תכנוני על תרומת קרקע ציבורית, במיוחד כאשר התרומה לא נועדה לדרכים ציבוריות אלא לבנייה פרטית.

דוגמאות למיזמים דומים

. מתחם "התחנה המרכזית החדשה" בתל אביב

• סוג הפרויקט: התחדשות עירונית במתחם מסחרי-תחבורתי מוזנח.
• שיתוף פעולה עם העירייה:
  • העירייה הקצתה קרקע ציבורית (שטחי התחנה הישנה) ליזמים פרטיים (כולל קבוצת אזורים).
  • היזם מחויב לבנות תשתיות ציבוריות (מתחם תרבות, מרחבים פתוחים) לצד מגדלי מגורים ומסחר.
• דמיון לבני ברית:
  • מתחם עם היסטוריה של עיכובים (יותר מ-20 שנה).
  • העירייה לא מקבלת זכויות בנייה ישירות, אך זוכה לשדרוג תשתיות.

2. מתחם "סומייל" בתל אביב (מתחם בזק לשעבר)

• סוג הפרויקט: פרויקט מעורב (מגורים, מסחר, ציבורי) על קרקע עירונית פרטית.
• שיתוף פעולה עם העירייה:
  • היזם (קבוצת קניוני עופר) התחייב להקים מבני ציבור (גני ילדים, מוסדות קהילה) בתמורה לאישורי הבנייה.
  • העירייה דרשה הקצאת 20% מהשטח למרחב ציבורי פתוח.
• דמיון לבני ברית:
  • מתחם עם ייעוד מעורב (מסחר + ציבורי).
  • מאבקים על חלוקת הזכויות בין היזם לעירייה.

3. מתחם "גבעת אנדרומדה" ביפו

• סוג הפרויקט: התחדשות עירונית בשכונה מעורבת (מגורים יוקרתיים + שימור מבנים היסטוריים).
• שיתוף פעולה עם העירייה:
  • היזם (אלרוב קבוצת) נדרש לשפח מבנים ציבוריים (מוזיאון, מרכז קהילתי) כחלק מהתכנית.
  • חלק מהקרקע נותר בבעלות עירונית לצרכים ציבוריים.
• דמיון לבני ברית:
  • מתחם עם ערך היסטורי (כמו אולם בני ברית).
  • העירייה ויתרה על חלק מהזכויות הסחירות לטובת שימור ציבורי.

4. מתחם "המרכז המסחרי" בכפר סבא

• סוג הפרויקט: פינוי-בינוי של מתחם מסחרי מיושן.
• שיתוף פעולה עם העירייה:
  • היזם (שיכון ובינוי) התחייב להקים מבנה ציבורי חדש (מרכז תרבות) לצד המגורים.
  • העירייה קיבלה זכויות ניהול על השטחים הציבוריים.
• דמיון לבני ברית:
  • עיכובים בשל מחלוקות על גובה הבניינים וחלוקת השטחים.

. מתחם "קריית הלאום" בירושלים

• סוג הפרויקט: פרויקט מגורים ומסחר על קרקע עירונית ופרטית.
• שיתוף פעולה עם העירייה:
  • העירייה הקצתה קרקע ליזם (קבוצת דנקנר) תמורת בניית מוסדות ציבור (ספרייה, גנים).
  • חלק מההכנסות מהמסחר הועברו לעירייה.
• דמיון לבני ברית:
  • מתחם עם מטען פוליטי (בגלל קרבתו למוסדות שלטון)