מתחם בני ברית נמצא ברחוב בני ברית בהוד השרון. זו מתחם ששימש למלאכה זעירה וחלק מהמבנים משמשים כיום למסחר.

כמה עובדות על הפרויקט:

השטח המדובר שייך לעיריית הוד השרון, בעלי נכסים. ירון ואיילת שמש הם היזמים של הפרויקט.

ירון ואיילת שמש הם מהתומכים הגדולים של ראש העיר אמיר כוכבי. איילת שמש היתה פעילה בקמפיין שלו.

איילת שמש עובדת בלשכת ראש העיר כעוזרת אישית בשכר במדרג גבוה.

אמיר כוכבי חתום על הסכם ניגוד עניניים לגבי המתחם, משום שאשתו שוכרת מקום המשמש כפאב מאיילת שמש.

סגנית ראש העיר, הגב' יעל עבוד ברזילי חתומה על הסכם ניגוד עניניים בשל קשרי החברות שלה עם הגב' שמש.

לכן, את דבר ההגנה על התנהלות הפרויקט כתב סגן ראש העיר רן יקיר ובכך הוא מעניק לנו שיעור מופלא בקריאה ביקורתית: (לא צריך להתעמק, אסביר אחרי זה).

מתחם בני ברית הוא פצע אורבני פתוח במרכז העיר כשבעלי הנכסים במתחם מנסים לקדם בו תכנית התחדשות כבר מעל 20 שנים.
בשנת 2015 אושרה לבסוף תכנית בוועדה המחוזית, ביוזמת עיריית הוד השרון. התכנית קובעת שמתחם המלאכה ייהרס ובמקומו יוקמו 140 יחידות דיור בשני בניינים בני 17 קומות.
בנוסף קובעת התכנית שגני הילדים ואולם בני ברית, הנמצאים במתחם, ייבנו מחדש ע״י יזם התכנית, וכן מקצה זכויות בנייה לבניין ציבורי עירוני בן שתי קומות וחניון ציבורי עילי.
התכנית שאושרה ב 2015 היא תכנית מתארית, ז״א שלא ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה ונדרשת הכנת תכנית מפורטת לשם כך.
בשנת 2017 הוגשה לראשונה תכנית מפורטת למתחם. התכנית לא מוסיפה זכויות בנייה (שטחי דירות ויחידות דיור) לדיור הפרטי, אך משנה את פריסת הדירות ומגביהה את הבניינים ב3 קומות על חשבון השטח הקרקעי שלהם.
כמו כן יוצרת התכנית המפורטת שיפורים תכנוניים המגדילים בצורה משמעותית את זכויות הבנייה הציבורית, כך שהבניין הציבורי יהיה בן 5 קומות במקום 2 וייבנה לו חניון תת קרקעי גדול.
העירייה מחזיקה ב 58% מהשטחים בתכנית, אך כל השטחים שלה הם שטחים בייעוד ציבורי, ולכן היא אינה זכאית לנכסים סחירים במצב היוצא, למעט שטחי מסחר שניתן לבנות בבניין הציבורי.
במהלך הקדנציה הקודמת קודמה הפקדה של התכנית ונחתם הסכם עקרונות בין היזם לעירייה על יישום המטלות של היזם.
כשמליאת הוועדה המקומית, לאחר שהמליצה על קידום התכנית מספר פעמים, עצרה את ההפקדה בשנת 2023, הוגש ערר לוועדת הערר המחוזית. הערר התקבל ובהחלטת ועדת הערר הובעה ביקורת על ההחלטה של הוועדה המקומית תוך טענה ששינתה את עמדתה ללא שינוי בנסיבות. כמו כן התייחסה ועדת הערר לחלוקת הזכויות בין היזם, בעלי הנכסים והעירייה וקבעה שאין הצדקה לבחינה מחודשת שלהן.
בהתאם להחלטת ועדת הערר הפקדנו את התכנית להתנגדויות בספטמבר 2024, ולאחר ארבעה חודשים הוגשו לה שתי התנגדויות בלבד של תושבים, התנגדות של ארגון בני ברית על רקע שמאי והתנגדויות טכניות של היזם ומהנדסת העיר (התנגדויות טכניות של יזם ומהנדסת עיר מקובלות בתכניות כאלה, שכן לעיתים עובר זמן רב בין הכנת התכנית להפקדתה ויש צורך או רצון בתיקונים).
בחודשים האחרונים, כמו גם לפני הפקדת התכנית, התקיים מסע של הכפשות בנושא התכנית, מסע שכלל האשמות בשחיתות ודברי הבל על אפשרויות דמיוניות שכאילו עומדות בפני העירייה ומתעלמות מהעובדות של התכנית המאושרת והחלטת ועדת הערר שקבעו את מרחב האפשרויות החוקיות. כמו כן מתעלמים המכפישים מכך שהפרמטרים המרכזיים בתכנית המאושרת והחדשה נקבעו עוד בתקופה שראש העירייה הנוכחי היה חבר מועצה מן השורה ואפילו לא התמודד לתפקיד.
ביום ראשון 6.4 התכנסה הוועדה המקומית בראשותי כדי לדון בהתנגדויות שהוגשו, לתת להם מענה, ולתת תוקף (אישור סופי) לתכנית כתלות במענה להתנגדויות.
בדיון הזה, כמו בדיונים הקודמים בתכנית, לא השתתפו ראש העירייה וסגניתו, מכיוון שהצהרות ניגוד העניינים שלהם כוללות את מתחם בני ברית. בעבר ניהלו את הישיבות בנושא סגני ראש העירייה האחרים, מאיר חלוואני וכנרת אלישע כהן, והפעם ניהלתי אני את הדיון, בתפקידי כמ״מ יו״ר הוועדה לתכנון ובנייה.
לצערי, לאחר דיון של כ 6 שעות בתכנית (השעתיים הראשונות הוקדשו לתכנית אחרת), היה בוועדה רוב קטן למתנגדי התכנית וכך החליטה הוועדה לא לתת תוקף לתכנית בני ברית.
בהינתן העובדה שהוגשו התנגדויות מעטות, ההחלטה הזו היתה בניגוד לעמדת הצוות המקצועי ובניגוד לעמדתי כיו״ר הוועדה.
חברי הוועדה מהאופוזיציה שרצו בעצירת התכנית, ניסו לייצר מצג שווא של הצעת פשרה שמבקשת בעצם לדחות את ההחלטה עבור חוו״ד כלכלית, וכך חשבו ליהנות מכל העולמות – גם למנוע אישור של תכנית שעברה את כל השלבים החוקיים ושכמעט לא הוגשו לה התנגדויות, וגם לא להצטייר ציבורית כמי שעושים את זה.
לטעמי, דחייה כזו לא היתה גורמת לשינוי הסכם העקרונות בין היזם לעירייה ולא היתה משנה את חלוקת הזכויות, שמעוגנת בתכנית מ 2015 (במעמד של חוק), אך היתה חושפת את הוועדה המקומית לתביעות ומחלישה את מעמדה.
מה הלאה? אין לדעת.
החודשים הבאים יקבעו אם מתחם בני ברית יקבל את השינוי שהעיר ראויה לו, או שהפוליטיקה הקטנה ניצחה.

זו היא דוגמא ומופת לשיטת השקשוקה. לוקחים הרבה רכיבים, חלקם קשורים, חלקם לא קשורים, עוטפים את זה יפה עבור קהל היעד כך שאף אחד לא יבין בעצם מה הנקודה העיקרית. מעלים הרבה נושאים המצריכים ידע רחב ורב כדי לשפוט אותם. זו למעשה מדרגה אומנותית של להסתיר לעין כל. ז"א, להציג משהו באופן כזה שלא יבחינו בו. היכן לדעתם נמצא המידע הקריטי להבנת הפרויקט?

די פשוט, למעשה. אם אתה רוצה להוריד מחשיבות של מידע, שים אותו בדיוק באמצע. אנשים מנסים להבין את ההתחלה, יזכרו אולי את הסוף, אבל את האמצע, מי זוכר?

העירייה מחזיקה ב 58% מהשטחים בתכנית, אך כל השטחים שלה הם שטחים בייעוד ציבורי, ולכן היא אינה זכאית לנכסים סחירים במצב היוצא, למעט שטחי מסחר שניתן לבנות בבניין הציבורי.

זה העיקר. הטענה היא שהעירייה אינה זכאית לדבר משום שהשטחים שהיא מחזיקה הם ציבוריים. כאילו שטחים ציבוריים אינם יכולים לשנות ייעוד. הם יכולים, זה לוקח זמן, זה מצריך השקעה, אבל אולי אם סגן ראש העיר היה עוסק יותר בעניניי ארציים במקום בהכנת שקשוקות, היה מתפנה גם לזה.

אבל גם אם העירייה לא הצליחה להפיק מהנכסים שלה, האם זה אומר שאין היא זכאית לשום תמורה עבור חלק כה נכבד בפרויקט. שאלתי את הצ'אט (deepthink). לדוגמאות לפרויקטים בין עיריות לבין יזמים. ומסתבר, שכאשר יש פרויקט כזה, העירייה מקבלת תמורה הרבה יותר גבוהה עבור היזם. ז"א, עיריית הוד השרון, על פניו, נותנת מתנה של עשרות מליונים לאדם ש עזר לראש העיר להיבחר.

נושא קריטי נוסף הוא הדרכים. הדרכים במתחם שייכות לעיריית הוד השרון. הפיכת השטחים הללו לבניה, כן מחייבת פיצוי הולם.

מי שמעוניין יותר להעמיק, הנה התשובות שקיבלתי בנושא.





אלו המסקנות של הצ'אט אחרי שהזנתי את דבריו של סגן ראש העיר רן יקיר:

בעוד שבפרויקטים דומים בערים גדולות העיריות דורשות (ומקבלות) תמורה משמעותית יותר – **בהוד השרון התמורה מוגבלת לשדרוג תשתיות קיימות**, ללא זכויות בנייה סחירות או הכנסות ישירות.  

– **סיבה מרכזית**: חוסר ניסיון של העירייה במשא ומתן מורכב עם יזמים.  

– **השלכה**: העירייה מפספסת הזדמנות למימון פרויקטים עתידיים (כמו בתי ספר או תשתיות תחבורה).  

**האם זה חריג?**  

כן, בהשוואה לערים עם מדיניות אגרסיבית יותר. עם זאת, בעיריות קטנות אחרות (למשל מודיעין או רעננה) יש לא מעט מקרים דומים שבהם היזם יצא מורווח.

השוואה בין פרויקט בני ברית לפרויקטים מקבילים

עיריית הוד השרון קיבלה תמורה נמוכה יחסית בפרויקט בני ברית בהשוואה לפרויקטים דומים בארץ.

להלן השוואה של התמורות שקיבלה עיריית הוד השרון בפרויקט בני ברית לעומת פרויקטים דומים בערים אחרות:

פרמטר	מתחם בני ברית (הוד השרון)	פרויקטים דומים (ת"א, ירושלים, כפר סבא)	הערה
שטחים ציבוריים	גני ילדים, אולם משופץ, בניין עירוני (5 קומות), חניון תת-קרקעי	גני ילדים, מרכזי תרבות, פארקים, מתקני ספורט, ספריות	בערים גדולות דורשים שטחים ציבוריים נרחבים יותר.
זכויות בנייה לעירייה	0 יחידות דיור (רק שטחים ציבוריים)	15%-30% מהדירות לדיור ציבורי/בר-השגה (בת"א וירושלים)	בעיריות חזקות דורשים הקצאה לדירות סחירות.
הכנסות עתידיות	ארנונה ממסחר (מוגבל) + חניון	ארנונה + אחוזים ממכירות דירות/מסחר (בחלק מהמקרים)	בפרויקט סומייל בת"א, העירייה קיבלה 20% מההכנסות המסחריות.
תשתיות	שדרוג המתקנים הקיימים	תשתיות חדשות (כבישים, תחנות אוטובוס, מרחבים ירוקים)	בהוד השרון לא דורשים הרחבה תשתיתית משמעותית.
מנגנון פיצוי	ללא תמורה כספית ישירה	תשלומי היטלים מוגדלים (למשל: 50 מיליון ש"ח בכפר סבא)	בעיריות עם מודעות תכנונית גבוהה יותר דורשים פיצוי כספי.

מדוע התמורה בבני ברית נמוכה יותר?

להלן מספר גורמים אפשריים לתמורה הנמוכה יחסית שקיבלה עיריית הוד השרון בפרויקט בני ברית:

• חולשה במשא ומתן:
  עיריות גדולות כמו תל אביב וירושלים מחזיקות בצוותים מקצועיים ומנוסים יותר במשא ומתן עם יזמים, לעומת עיריית הוד השרון, אשר ייתכן כי הייתה פחות אגרסיבית בדרישותיה. בנוסף, הדיווחים מצביעים על כך שההסכם בבני ברית נחתם בשנת 2015, אז העירייה הייתה בעמדה פחות חזקה.
• אילוצים תכנוניים:
  השטח הציבורי הקיים במתחם בני ברית מיועד לשימוש ציבורי בלבד, מה שהקשה על העירייה לדרוש הקצאת דירות או תמורה כספית. לעומת זאת, בפרויקטים אחרים, כמו סומייל, העירייה החזיקה בקרקע בייעוד מסחרי/מגורים, מה שאפשר לה לקבל אחוזים מהמכירות.
• העדר מדיניות עירונית ברורה:
  בערים כמו תל אביב יש נהלים ברורים ומחייבים לתמורה לרשות בפרויקטים מעורבים (למשל: 15% דיור בר-השגה). בהוד השרון לא הייתה קיימת מדיניות דומה, מה שהוביל להסכם פחות משתלם לעירייה.
• הקשר הפוליטי:
  דיווחים על לחצים פוליטיים מבני ברית והיעדר ניהול מסודר של המשא ומתן עשויים להסביר את היתרונות המועטים לעירייה בפרויקט.

דוגמאות לפרויקטים עם תמורה גבוהה יותר לעירייה

בפרויקטים דומים בערים אחרות, העיריות דרשו וקיבלו תמורה משמעותית יותר:

• מתחם סומייל (ת"א): העירייה קיבלה 20% מההכנסות המסחריות + 15 דירות לדיור ציבורי, והיזם בנה גני ילדים ומרכז קהילתי במימונו.
• קריית הלאום (ירושלים): העירייה קיבלה 30% מהקרקע לצורכי ציבור + תשלומי היטלים של 80 מיליון ש"ח.
• התחנה המרכזית (ת"א): היזם העביר לעירייה 5% מכלל הדירות לדיור בר-השגה.

סיכום

התמורה שקיבלה עיריית הוד השרון בפרויקט בני ברית מוגבלת לשדרוג תשתיות קיימות, ללא זכויות בנייה סחירות או הכנסות ישירות. זאת, בעוד שבפרויקטים דומים בערים גדולות העיריות דורשות ומקבלות תמורה משמעותית יותר. הסיבה המרכזית לתמורה הנמוכה היא חוסר ניסיון של העירייה במשא ומתן מורכב עם יזמים. כתוצאה מהתמורה הנמוכה, העירייה מפספסת הזדמנות למימון פרויקטים עתידיים, כגון בתי ספר או תשתיות תחבורה.

בסיס הטענות

מקרה שבו מתחם הכולל שטחי עירייה (בעיקר דרכים) עומד לעבור תהליך של שדרוג ובנייה מחדש (כגון פרויקט פינוי-בינוי, איחוד וחלוקה או תוכנית מפורטת חדשה), יש כמה היבטים שצריך לבדוק כדי להבין מהו הפיצוי המגיע לעירייה על הדרכים:

1. זכויות העירייה בשטח הדרכים

• לרוב, דרכים הן מקרקעי ציבור אשר נרשמו כדרך לטובת הרשות המקומית (עירייה).
• כאשר מכינים תוכנית חדשה הכוללת איחוד וחלוקה (למשל לפי סעיף 121 לחוק התכנון והבנייה), ניתן להכניס את הדרכים כ"חלקות מקור" בחלוקה, ובהתאם לכך העירייה תהיה זכאית לקבל קרקע מתוך המתחם החדש – לאו דווקא בצורת דרך.

2. מנגנון הפיצוי – איחוד וחלוקה

• אם נעשה תהליך של איחוד וחלוקה מחדש, שטחי הדרכים (שהם חלק מהמקרקעין הציבוריים) נחשבים ל"תרומת קרקע" שמכניסים לעוגת הקרקע.
• בתמורה, העירייה יכולה לקבל קרקע חלופית (למשל, שטחים למבני ציבור, מסחר, חניונים וכו').
• כלומר, הפיצוי אינו כספי אלא תכנוני/קנייני – העירייה מקבלת מגרשים עם זכויות בנייה.

3. שיקול דעת הוועדה המקומית

• העירייה והוועדה המקומית שותפות להכנת התוכנית, ולכן יש להן שליטה בתכנון – ויכולת להבטיח את הפיצוי הרצוי (כמו ייעוד שטחים לעירייה).

4. הסכם עם היזמים

• לעיתים נעשה הסכם בין העירייה ליזמים, בו מוסדר מראש כיצד יפוצו שטחי הדרכים או הקרקע הציבורית, ואילו זכויות העירייה תקבל.
• הסכמים כאלה כוללים לעיתים גם תשלום כספי, או שותפות של העירייה בפרויקט.

5. תקדימים משפטיים

קיימות פסיקות שהכירו בזכות של עירייה לקבל פיצוי תכנוני על תרומת קרקע ציבורית, במיוחד כאשר התרומה לא נועדה לדרכים ציבוריות אלא לבנייה פרטית.

דוגמאות למיזמים דומים

. מתחם "התחנה המרכזית החדשה" בתל אביב

• סוג הפרויקט: התחדשות עירונית במתחם מסחרי-תחבורתי מוזנח.
• שיתוף פעולה עם העירייה:
  • העירייה הקצתה קרקע ציבורית (שטחי התחנה הישנה) ליזמים פרטיים (כולל קבוצת אזורים).
  • היזם מחויב לבנות תשתיות ציבוריות (מתחם תרבות, מרחבים פתוחים) לצד מגדלי מגורים ומסחר.
• דמיון לבני ברית:
  • מתחם עם היסטוריה של עיכובים (יותר מ-20 שנה).
  • העירייה לא מקבלת זכויות בנייה ישירות, אך זוכה לשדרוג תשתיות.

2. מתחם "סומייל" בתל אביב (מתחם בזק לשעבר)

• סוג הפרויקט: פרויקט מעורב (מגורים, מסחר, ציבורי) על קרקע עירונית פרטית.
• שיתוף פעולה עם העירייה:
  • היזם (קבוצת קניוני עופר) התחייב להקים מבני ציבור (גני ילדים, מוסדות קהילה) בתמורה לאישורי הבנייה.
  • העירייה דרשה הקצאת 20% מהשטח למרחב ציבורי פתוח.
• דמיון לבני ברית:
  • מתחם עם ייעוד מעורב (מסחר + ציבורי).
  • מאבקים על חלוקת הזכויות בין היזם לעירייה.

3. מתחם "גבעת אנדרומדה" ביפו

• סוג הפרויקט: התחדשות עירונית בשכונה מעורבת (מגורים יוקרתיים + שימור מבנים היסטוריים).
• שיתוף פעולה עם העירייה:
  • היזם (אלרוב קבוצת) נדרש לשפח מבנים ציבוריים (מוזיאון, מרכז קהילתי) כחלק מהתכנית.
  • חלק מהקרקע נותר בבעלות עירונית לצרכים ציבוריים.
• דמיון לבני ברית:
  • מתחם עם ערך היסטורי (כמו אולם בני ברית).
  • העירייה ויתרה על חלק מהזכויות הסחירות לטובת שימור ציבורי.

4. מתחם "המרכז המסחרי" בכפר סבא

• סוג הפרויקט: פינוי-בינוי של מתחם מסחרי מיושן.
• שיתוף פעולה עם העירייה:
  • היזם (שיכון ובינוי) התחייב להקים מבנה ציבורי חדש (מרכז תרבות) לצד המגורים.
  • העירייה קיבלה זכויות ניהול על השטחים הציבוריים.
• דמיון לבני ברית:
  • עיכובים בשל מחלוקות על גובה הבניינים וחלוקת השטחים.

. מתחם "קריית הלאום" בירושלים

• סוג הפרויקט: פרויקט מגורים ומסחר על קרקע עירונית ופרטית.
• שיתוף פעולה עם העירייה:
  • העירייה הקצתה קרקע ליזם (קבוצת דנקנר) תמורת בניית מוסדות ציבור (ספרייה, גנים).
  • חלק מההכנסות מהמסחר הועברו לעירייה.
• דמיון לבני ברית:
  • מתחם עם מטען פוליטי (בגלל קרבתו למוסדות שלטון)